楼市逻辑

一人惊呼：“中国楼市危矣!”

两人惊呼：“中国楼市要凉!”

众人齐呼：“中国楼市要完蛋了!”

那么，楼市房价是不是就真的会跌???

答案是会的。

因为楼市是一部心理学，充满情绪化和盲从性。问题是，谁能保证你看到的、听到的，以及媒体的声音，几天之后会不会剧情又变了。楼市和股市，向来都是信息泛滥之地，泛滥得难辨真伪。

但纵使信息再泛滥，你也要搞懂楼市背后的逻辑。

例如三四线城市这段时间沸沸 的棚改计划。一朝时，棚改一刀切，地产股暴跌，3000亿市值蒸发;又一朝时，棚改不搞一刀切要因城施策，地产股回暖。

其实无论如何变化，肯定的是，棚改货币化即将成为中国房地产历史上浓重的一笔，随时间漫漫淡去，也会成为这轮三四线房价购房者不愿意提及的一个字眼。

三四线周期

政府的声音是围绕着公平。

但很多人说，按这两年的实际情况来讲，市场乱象频出，炒房客横行霸道，身为弱者的刚需们买不起又买不上房，算什么公平?

但如果你站在操盘者的角度看，你会发现，在公平之前有一个东西远远要比公平更重要。

那就是稳定。

回过头来看，上轮房价暴涨的起源点2015年就是不稳定的一年。

2015年是地方债务还债年。

根据2013年末的债务审计结果，2015年将有1.9万亿元地方政府负有偿还责任的债务到期。

但是到了2015年时，几乎所有地方政府对债务偿还的事情只字未提。财政部很生气，下令彻查，强制要求地方政府按实上报。

要知道，财政部发布的数据显示，截止2014年末，地方债务余额是可以剩下15.4万亿元的。

结果按照中央的“债务甄别清理”政策要求，各地按实上报汇总的债务竟然超过了40万亿元…

40万亿是什么概念可能大家都理解不了。但是08年四万亿计划凭空造出来的4万亿货币对市场造成的后遗症，大家可都是亲身经历过的。

至于为什么敢借这么多，包克辛曾说过这么一句话。

由于我们国家尚无政府破产的先例，政府债务基本就等同于债权人无风险的无限责任债务，再加上体制方面的原因，使借贷双方的冲动都远大于其他国家。

简单之意就是，不管怎么造，崩不了的，肯定有人给托底。

财政部无奈，责问地方为何欠款这么多，怎么还?

答曰：要发展，没得还。

此事无解，恶性循环。

因为要发展，基建得造，企业得扶持，人才得引进，这都是钱。而对于大部分三四线城市来说，他们是没有产业根基的，纳税得来的钱还不够造路。

事实上，在2014年，三四线大部分实体企业就陷入了产能过剩的陷阱中。

居高的成本，微薄的利润让很多企业也是靠银行借新还旧续命的，至于他们为什么「立而不能倒」，那是因为背后是千千万万需要养家糊口的工人和填不住的金融窟窿。

说实话，2014-2015年政府是很照顾刚需的，因为政策下首付低，房贷利率也低(8折)，那时候可是刚需买房的时期。

无奈中央政策下的再好，喊的累死，就是没人买房!

「情绪购房」让中国房地产市场成了「房价不涨就死」的感性市场。因为所有人都相信，只要房价不涨就会下跌，再等等跌得再狠一些，不是更赚吗?

地方债务黑洞巨大，实体经济产能过剩，脑袋上盘旋着的黑天鹅即将落地。

房地产去库存全面结束!

房地产去库存，自2015年以来已成为年度热门房地产词语，并被政府列入2016、2017年重点工作范围。

今年一季度房地产数据公布，在70个大中城市中，有55座城市房价是上涨的，占比高达八成。能令人感到欣慰的是，不管从同比还是环比来看，一季度房价上涨城市的涨幅有所收敛，说明一季度房价上涨城市的做多动能有所衰竭。

房价依然在上涨，引发了不少人的观点是：房地产去库存依然在并将继续持续一段时间，在房地产市场发挥积极作用。实际情况真是如此吗?

答案是：“否”。

我们从上半年国家几次重要的政治、经济工作会议上都没有再听过到任何关于房地产去库存的声音。

如果结合房地产销售面积和房价同比环比的数据来看的话，我们会发现2018上半年房地产市场还有温火。

因为这一波支持房地产市场回升的主要力量就是一二线城市商品房住宅的低库存以及各地的抢人大战(实际上就是地方变相放松限购)。

如果比较住宅新开工面积和住宅商品房销售面积去衡量中国房地产总库存的变动的话，中国已经大部分地方已经陷入了无房可售，房地产去库存已结束!

在2017年，住宅新开工面积为12.8亿平米，而住宅的销售面积为14.4亿平米，新开工面积明显小于销售面积，换句话说，房子盖的少买的多。中国住房从过去三年供不应求转变为供略大于需。而这传导到市场的时间，大约在半年到一年左右，小编预计2018年年末将会出现部分地区房地产的低谷期。

前段时间，我们曾经有一篇“房地产：现金为王”的文章，提到碧桂园、恒大等房企已经全面进入了现金回笼阶段，对三四线城市，甚至一二线城市的房地产开发量将较前两年有一个大的转变。

毕竟我们看房地产去库存的发展过程，它的由来是政府的行政力量所引导的，并不完全负责经济规律的发展，是行政力量和市场力量的博弈。

这一轮房地产通过涨价去库存，导致居民杠杆急速上升，一二三四五六线城市百姓的积蓄和购买力全被房地产收割完后，居民净存款掉到了2013年初的水平。连上市公司也开始囤积房产。如果房价再大幅上涨，不仅未来的购房需求全部透支，连上市公司主营业务也将受挤占，央行货币政策将全面崩塌，这就是市场力量在进行反击报复。因此房地产去库存全面结束已经是不争的事实。

明明说好的是去库存，去库存已经全面结束，为啥房价还是出现趋势性大涨?自从2016年开始，国家就允许一些地方政府通过降价销售和提供补贴来去商品库存，因为当时部分城市去库存的压力很大，伴随着目前去库存任务基本接近尾声，房价自然出现趋势性上涨。

而且在部分三四线城市，房地产和土地财政才是拯救地方经济的救命稻草，打着“去库存，稳经济”的旗号，对房地产调控政策比较松懈，为了保证城市经济排名不落后，不按市场与行政博弈的结果，想法设法维持地方房价，短期内依然有可能导致房价溢价。

后，各地推进行棚户区改造，每年会有大量的危棚简屋居民拿着政府给的安置费在周边购置房产。也就是说棚户区改造，货币化安置为一大批居民提供了购房的资金支持，他们用政府发来的钱，在周边购房置业，肯定周边的房价会出现上涨。2018年内将还会有一部分此类人群出现，部分三四线城市的房价仍然会在高位震荡。

“去库存已经全面结束”后，国内主要的投资经济将如何发展，会为建筑门窗幕墙行业带来哪些变化呢?

首先，国民投资产品的严重匮乏。把钱存银行，结果肯定是货币的购买力大幅缩水;拿钱去抄股票么，A股指数老是徘徊在3100点左右，上下两难，没啥赚钱效应。股市投资预期不会有太大的增长，不能成为经济的主要投资方向。

接着，房地产市场的变化，将由于去库存结束及刚需的减少，新房及二手房的交易量预计会有所下降，部分地区价格将稳中待降，亦不能成为经济的主要投资方向。

房地产与门窗幕墙产业合作联盟提醒服务于房地产与建筑门窗幕墙行业的人们，对房地产过度膨胀的预期已经是不现实的，目前应该更多的关注资金现状与品牌价值，提升企业与产品的竞争力，维持企业发展与市场推广、产品活力之间的稳定关系，用紧张而热情的心情，积极二负责任的态度，真抓而实干的精神，严谨而务实的工作，赢得企业与个人更好的生存、发展空间。

后，经济的主要方向将集中在城市建设配套的道路、桥梁、公园、水电通讯、垃圾处理厂等等一系列市政基建上。

为什么会这么说呢?

三四五线城市和特大城市之间的基础设施必须互联互通，让三四线城市的教育、医疗等公共服务水平趋近一二线城市，甚至不断把一些城市拉到国家主要交通网中等等，这背后都需要政府投入大量的基建设施投资。国家的主要经济投入方向估计会转入城市基建与城市各类软配套服务，引导大家对建设作出投资。

房地产未来还有大涨概率吗?影响房价是否上涨的因素有四个：

1.贫富差距日益扩大的收入分配制度

2.招拍挂为主的土地出让制度

3.连续10年以上货币超发政策

4.城市化带来的住房需求。

这四个因素在前二十年适用，在未来5-10年仍然适用;而推动房价快速上涨的三个主要因素，贫富差距和土地制度及其城市化，在可见的将来仍然适用，以超发货币为代表的货币政策有转向的迹象，但需要5年左右的过渡期。

按照近几年的调控思路，在主要因素未发生根本变化的情况下，房价上涨仍是大概率事件。

当然还有两个变量的影响，一个是保障房的建设规模，一个是房地产税的出台，会因为这两个变量改变房地产市场趋势变化，但也需要给其以时间。

来源：中国幕墙网